Kira sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren taşınmazı kullanıma elverişli bulundurmakla, kiracı ise kira bedelini ödemek ve kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür. Yangın, sel ve su baskınında zararları kimin karşılayacağı, olayın nedenine ve ihlal edilen yükümlülüğe göre belirlenir. Kiracının kendi eşyasındaki zarar, malikin binasındaki zarar ve komşuların bina veya eşyasındaki zarar farklı hukuki ilişkilere dayanır.
Tesisattan kaynaklanan dahili su hasarı ile dışarıdan gelen sel suları; kiracının kullanım hatasından çıkan yangın ile tesisat ayıbından çıkan yangın ayrı değerlendirilmelidir. Zarar görene karşı müteselsil sorumluluk ile kiracı ve malikin kendi aralarındaki paylaşım da farklıdır. Bu ayrımlar, sigorta ödemesi ve halefiyete dayalı rücu talepleri bakımından belirleyicidir.
Kiracının bakım yükümlülüğü nereye kadar uzanır?
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 317. maddesi şöyledir:
> “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.”
Olağan temizlik ve bakım işleri ile esaslı onarım birbirinden ayrılmalıdır. Ampulün değiştirilmesi gibi olağan giderler kiracıya; kiracıdan kaynaklanan bir neden bulunmaksızın kullanım ömrünü tamamlayan kombinin yenilenmesi gibi giderler ise kural olarak kiraya verene aittir. Kiracının kullanım hatasıyla verdiği zararlar, olağan bakım giderlerinden ayrı olarak tazminat sorumluluğu çerçevesinde değerlendirilir. [TBK, m. 301, 316–317.]
Tesisat bakımında kiraya verenin yükümlülüğü nedir?
TBK’nın 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmeli ve kira süresince bu durumda bulundurmalıdır. Kiracıdan kaynaklanmayan şu eksikliklerin giderilmesi, kural olarak bu borç kapsamındadır:
📍Eskime, korozyon veya yapım hatası nedeniyle arızalanan sabit su borularının esaslı onarımı ve yenilenmesi.
📍Elektrik tesisatındaki yetersizliğin, bozulmuş sabit kabloların ve koruma sistemlerindeki eksikliklerin giderilmesi.
📍Kiralananla birlikte teslim edilen ısıtma sistemindeki esaslı arızaların ve kullanım ömründen kaynaklanan yenileme ihtiyacının karşılanması.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yükümlülük kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmedeki “bütün bakım ve onarımlar kiracıya aittir” kaydı, kiraya verenin bu borcunu bütünüyle ortadan kaldırmaz. Ortak kolon veya ana tesisattaki arıza ise kiracının küçük bakım borcuna yüklenemez; ortak tesisata ilişkin yönetim ve kat malikleri yükümlülükleri ayrıca değerlendirilir.
Kiracı, giderilmesi kiraya verene ait olan bir arızayı fark ettiğinde gecikmeksizin bildirmeli, güvenli biçimde alabileceği makul önlemlerle zararın büyümesini engellemeli ve gerekli onarım çalışmalarına katlanmalıdır. Bildirimin gecikmesinden doğan sorumluluk, bu gecikmeyle bağlantılı zarar bakımından değerlendirilir. [TBK, m. 318–319.]
Hangi davranışlar kiracının sorumluluğunu doğurabilir?
Kiracının sorumluluğu, zararla bağlantısı bulunan somut bir yükümlülük ihlaline dayanmalıdır. TBK’nın 316. maddesindeki özen borcu bakımından şu örnekler verilebilir:
📍Olay | Sorumluluk için araştırılacak davranış
📍Musluktan taşan su | Kiracının musluğu açık bırakması veya fark ettiği taşmayı makul biçimde önlememesi.
📍Çamaşır veya bulaşık makinesinden sızıntı | Bağlantının kiracı tarafından uygunsuz yapılması yahut belirgin kaçak uyarısına rağmen kullanımın sürdürülmesi.
📍Gider taşması | Kiracının gidere uygun olmayan maddeler atması veya olağan temizlikle giderilebilen birikimi ihmal etmesi.
📍Elektrikli cihazdan çıkan yangın | Hasarlı olduğu bilinen kablonun kullanılması, cihazın güvenli kullanım koşullarına aykırı çalıştırılması veya koruma sistemine uygunsuz müdahale.
📍Ocak, mum veya ısıtıcıdan çıkan yangın | Yanıcı maddelerin tehlikeli biçimde yakına konulması ya da somut koşullarda gerekli gözetimin yapılmaması.
Cihazın kiracıya ait olması veya olay sırasında çalışması tek başına kusur oluşturmaz. Üretim hatası, gizli tesisat arızası veya üçüncü kişinin hatalı montajı farklı sorumluluk sebepleridir. Kiraya verene karşı sözleşmeye aykırılıkta TBK’nın 112. maddesi; komşunun haksız fiil talebinde ise 49 ve 50. maddelerindeki şartlar ve ispat kuralları uygulanır. [TBK, m. 49–50, 112 ve 316.]
Sel ile tesisattan kaynaklanan su baskını neden ayrılmalıdır?
Dahili su, burada özellikle temiz veya pis su tesisatındaki patlama, sızma, tıkanma ve taşma gibi olayları ifade eder. Sigorta klozunda unutulan açık musluğun taşması da bu kapsamda sayılır. Sel veya su baskını teminatı ise akarsu taşması ve yağışla oluşan dış su baskınları gibi farklı risklere yöneliktir. Yağışa bağlı kanalizasyon geri tepmesi ile yağıştan bağımsız geri tepme de klozlarda farklı ele alınır. [Yangın Sigortası Genel Şartları, ilgili klozlar.]
Duvar içindeki eskimiş borunun patlaması, kiracının musluğu açık bırakması ve dere taşması bu nedenle aynı sorumluluk sonucuna bağlanamaz. İlkinde tesisatın durumu, ikincisinde kullanım davranışı, üçüncüsünde dış olay ve alınması gereken önlemler araştırılır.
Sel nedeniyle taşınmazın zarar görmesi, kiracıyı veya maliki kendiliğinden tazminat borçlusu yapmaz. Yapısal eksiklik veya alınması gereken bir önlemin ihmali zarara etkili olmuşsa sorumluluk ayrıca doğabilir. Olay mücbir sebep niteliğindeyse nedensellik bağına etkisi değerlendirilir. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kullanılabilir hale getirme borcu ile kiracının eşya zararını tazmin borcu da ayrı meselelerdir. [TBK, m. 49, 69 ve 301–308.]
Kiracının kendi eşyası zarar görürse zarardan kim sorumludur?
Zarar, kiralananın ayıplı sabit tesisatından kaynaklanmışsa kiracı, kiraya verene TBK’nın 308. maddesi uyarınca başvurabilir. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
Kiracı malikin binasına zarar verirse zarardan kim sorumludur?
Kiracının özen borcuna aykırı davranışı nedeniyle duvarlar, sabit dolaplar veya tesisat zarar görmüşse malikin talebi kira sözleşmesine aykırılığa dayanabilir. Malik; borca aykırılığı, zararını ve nedensellik bağını ortaya koymalı, kiracı ise TBK’nın 112. maddesi çerçevesinde kusursuzluğunu ispat etmelidir. [TBK, m. 112 ve 316.]
Kiracının açık bıraktığı musluktan taşan suyun parkeyi bozması ile kiracıdan kaynaklanmayan eski borunun patlayarak aynı zararı vermesi farklıdır. İkinci olayda sırf taşınmazda oturduğu için kiracıya onarım gideri yüklenemez. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmalar da kiracının sorumluluğu dışındadır. [TBK, m. 334.]
Malikin kendi binasındaki bu zarar, komşuya karşı müteselsil sorumlulukla karıştırılmamalıdır. Talep edilebilecek onarım ve yenileme giderleri, aşağıdaki zarar hesabı bölümünde ele alınmaktadır.
Kiracı komşunun bina veya eşyasına zarar verirse zarardan kim sorumludur?
Alt komşunun tavanı, parkesi ve mobilyaları zarar gördüğünde, bina ve eşya zararları ayrı belgelenir. Kiracının kusurlu davranışı bu zarara neden olmuşsa komşu, TBK’nın 49 ve 50. maddelerine dayanabilir. Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği varsa malikin TBK’nın 69. maddesindeki sorumluluğu da incelenir.
Zarar görene karşı müteselsil sorumluluk şartları nelerdir?
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi önemlidir. Kat maliklerinin komşuların haklarına saygı gösterme ve taşınmazı uygun kullanma borçları kiracılara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyen kiracı, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu hükmün şartları gerçekleştiğinde malikin ayrıca kişisel kusurunun bulunması zorunlu değildir. [KMK, m. 18.]
Örneğin kiracının kusurlu kullanımından doğan su taşması komşu bağımsız bölüme zarar vermişse, KMK kapsamındaki ortak sorumluluk değerlendirilir. Kiraya veren ile kat maliki farklı kişilerse, maddede malik için öngörülen sorumluluk yalnız “kiraya veren” sıfatına dayanılarak başka kişiye yüklenemez.
Aynı zarardan farklı sebeplerle sorumlu kişiler için TBK’nın 61. maddesi de müteselsil sorumluluğu düzenler. Şartları oluştuğunda zarar gören, aynı zarar için iki kez tahsilat yapmamak üzere, tazminatın tamamını sorumlulardan birinden veya hepsinden isteyebilir. Kat mülkiyetine tabi olmayan her olayda kiracı ile malikin otomatik olarak birlikte sorumlu olduğu kabul edilemez. [TBK, m. 61 ve 163.)
Kiracı ile malik arasındaki zararın paylaşımı
Komşuya tazminat ödenmesi, nihai yükün kimin üzerinde kalacağını tek başına belirlemez. TBK’nın 62. maddesine göre iç paylaşımda bütün koşullar, özellikle kusurun ağırlığı ve yaratılan tehlikenin yoğunluğu dikkate alınır. Payından fazla ödeyen kişi, fazlası için diğer sorumluya rücu edebilir ve zarar görenin haklarına halef olur.
Zarar yalnız kiracının kusurlu kullanımından doğmuş, malike iç ilişkide pay yüklenmesini gerektiren başka neden bulunmamışsa, komşuya ödeme yapan malik ödediğini kiracıdan isteyebilir. Kiraya verenin gidermediği tesisat eksikliği de etkili olmuşsa paylaşım buna göre yapılır. Dış ilişkide borcun tamamından sorumlu olmak, iç ilişkide zararın yarısını üstlenmek demek değildir. [TBK, m. 62 ve 167–168.][tbk]
Hangi zararlar talep edilebilir?
Tazminat, olayla bağlantılı gerçek zarara göre hesaplanır. Bina onarım giderleri, zarar gören eşyalar ve taşınmazın kullanılamamasından doğan kayıplar ayrı ayrı belirlenmelidir. [TBK, m. 50–52 ve 114.]
Boyası zarar gören bir duvarın onarımı ile tamamen yanan bir elektrik panosunun yenilenmesi farklı teknik işlemler gerektirir. Eski tesisatın bütünüyle yenilenmesi isteniyorsa hasarın kapsamı ve yenilemenin gerekli olup olmadığı belirlenmelidir. Zarar gören eşyanın olaydan önceki durumu, kullanım süresi ve onarım olanağı da hesaba katılır. Salt yeni ürün fiyatının sunulması, talep edilen bedelin tamamını kendiliğinden haklı kılmaz.
Malikin kira geliri kaybı veya kiracının geçici konaklama gideri talep edilecekse taşınmazın ne kadar süreyle kullanılamadığı, bu sürenin onarım için gerekli olup olmadığı ve kaybın olayla bağlantısı belgelenmelidir. Her talep, sorumlu kişinin hangi yükümlülüğünü ihlal ettiğiyle ilişkilendirilmelidir.
Yangın, sel ve su baskınında sigorta neyi karşılar?
Yangın sigortası, kapsamındaki risklerin sigortalı mallarda doğrudan neden olduğu maddi zararları sigorta bedeline kadar karşılar. Dahili su ile sel ve su baskını riskleri ek sözleşmeyle teminata alınabilir. Yalnız yangın teminatının bulunması, bu iki su hasarı grubunun da karşılanacağını göstermez. [Yangın Sigortası Genel Şartları, A.1 ve A.3.]
Poliçe, zarar grubuna göre incelenmelidir:
📍Zarar | Kontrol edilecek teminat
📍Kiracının kendi eşyası | Kiracının eşyasına ilişkin mal sigortası ve olayın yangın, dahili su veya sel teminatı.
📍Malikin binası | Bina teminatı; kiracıya yöneltilecek talep bakımından kiracının malike karşı sorumluluk teminatı.
📍Komşunun bina veya eşyası | Zarar görenin mal sigortası veya sorumlu kişinin ilgili komşuluk/üçüncü kişi sorumluluk teminatı.
Malikin yalnız bina için yaptırdığı sigorta, kiracının eşyalarını kendiliğinden kapsamaz. Yangın ve infilak mali sorumluluk klozundaki malike, kiracıya ve komşulara ilişkin teminatlar da ayrı düzenlenir. Bu teminatların varlığı, dahili su veya sel sorumluluğunun otomatik olarak sigortalandığını göstermez. Sigortalının kimliği, sigortalanan menfaat, limitler, muafiyetler ve istisnalar ayrıca kontrol edilir. [Yangın Sigortası Genel Şartları, mali sorumluluk klozu.]
Kiracının ihmali bulunması, eşya sigortasından ödeme yapılmasını her durumda engellemez; Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 1429. maddesi ile poliçe birlikte değerlendirilir. [TTK, m. 1429.]
Sigortacı hangi şartlarla kiracıya başvurabilir?
Mal sigortacısı, TTK’nın 1472. maddesi uyarınca tazminatı ödediğinde, sigortalının sorumlulara karşı mevcut haklarına ödediği tutar ölçüsünde halef olur. Malikin veya komşunun zararını karşılayan sigortacının, bu zarardan sorumlu kiracıya başvurması halefiyete dayalı rücu niteliğindedir. Ödeme yapılmış olması kiracının sorumluluğunu tek başına kanıtlamaz; olayın nedeni, sorumluluk şartları ve ödenen zarar kalemleri yine incelenir. [TTK, m. 1472.]
Kiracının poliçedeki sıfatı ve varsa rücudan vazgeçme hükümleri dikkate alınmalıdır. Sorumluluk sigortalarında 1481. madde ayrıca uygulanır; sigortacının kendi sigortalısına rücu edebilmesi ise ayrı bir hukuki dayanak gerektirir. Sigortanın ödediği aynı zarar kalemi yeniden tahsil edilemez; karşılanmayan zararlar için mevcut talep hakkı saklıdır. [TTK, m. 1472 ve 1481.][ttk]
Hasardan sonra hangi deliller korunmalıdır?
Can güvenliğini ve zararın büyümesini önlemeyi amaçlayan müdahalelerden sonra, olayın nedenini gösterecek deliller korunmalıdır. Fotoğraf ve video kayıtları, itfaiye raporu, tesisat incelemesi, servis tutanakları, önceki arıza bildirimleri, kira sözleşmesi, poliçe ve hasar dosyası birlikte değerlendirilmelidir. Sel olayında suyun taşınmaza hangi yönden ve nasıl girdiğini gösteren kayıtlar da önemlidir. Onarım öncesindeki durumun kayda alınması, sonradan ileri sürülebilecek itirazlar bakımından önem taşır.
Delillerin onarım sırasında kaybolması veya sonradan incelenmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali varsa, hukuki yarar şartıyla mahkemeden delil tespiti istenebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesi, bu amaçla keşif ve bilirkişi incelemesi gibi işlemlere olanak tanır. [HMK, m. 400.]
Kira ilişkisinden doğan tazminat davasından önce, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Komşuların veya sigortacının taleplerinde ise arabuluculuk ve görevli mahkeme, talebin hukuki niteliğine göre ayrıca belirlenmelidir. [6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B.]
Sonuç
Yangın, sel ve su baskınında kiracının olağan bakım borcu ile kiraya verenin esaslı tesisat onarımı yükümlülüğü birbirinden ayrılmalıdır. Kiracı, yalnız taşınmazı kullandığı için her arızadan veya dış kaynaklı sel olayından sorumlu tutulamaz. Kiracının kendi eşyası, malikin binası ve komşunun bina veya eşyası için tazminatın dayanağı ayrı kurulmalıdır. Zarar görene karşı müteselsil sorumluluk ile kiracı ve malikin kendi aralarındaki nihai paylaşım farklı kurallara tabidir. Sigorta teminatı ve halefiyete dayalı rücu değerlendirmesinde olayın nedeni, zarar gören menfaat ve korunmuş deliller birlikte ele alınmalıdır.
Kaynaklar
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6102&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103807?query=Madde+2
https://www.tsb.org.tr/content/Legislations/Yang%C4%B1n_Sigortas%C4%B1_Genel_Sartlar%C4%B1.pdf
https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/1884699
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.