Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa: Bina Tamamlama Sigortası ve Maliklerin Hakları

# Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa: Bina Tamamlama Sigortası ve Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm projelerinde, kat karşılığı inşaatlarda ve ön ödemeli konut satışlarında en büyük risklerden biri, müteahhit firmanın inşaatı tamamlayamamasıdır. Malik, yeni taşınmazın teslimini beklerken başka bir taşınmaza kira ödemektedir. İnşaat hiç başlamamış, başlamış ancak ilerlememiş veya bir aşamadan sonra durmuş ise malik, müteahhit ile arasındaki sözleşmeye dayanarak inşaatın tamamlanmasını talep edebilir, sözleşmeyi sona erdirmek isteyebilir veya beklemeyi tercih edebilir. Hangi yolun tercih edileceğinin belirlenmesi ve bu tercihe bağlı hukuki sürecin yürütülmesi, malikler açısından belirsizlik yaratabilir.

Böyle bir durumda ilk mesele, inşaatın nasıl sürdürülebileceği ve bekleyişin ekonomik yükünün kime ait olacağıdır. Müteahhit firmadan alınan teminatlardan yararlanılarak inşaatın tamamlanması amaçlanabilir. Bina tamamlama sigortası da bu teminatlardan biridir. Bina tamamlama sigortasının devreye girebilmesi için teminat kapsamındaki rizikonun gerçekleşmiş olması gerekir. Tazminatın nakden ödenmesi veya inşaatın tamamlattırılması yoluyla ifa edilmesi de malik açısından önem taşır. Poliçede yer alan hükümler, tazminatın ifa biçimi bakımından belirleyicidir.

Malik inşaatın tamamlanmasını istiyorsa ne önemlidir?

Malik, müteahhidin işi sürdürmesini istiyorsa talebini teslim borcu ve gecikme üzerine kurar. Önce teslim gününün gelip gelmediği belirlenir. Tarafların birlikte belirlediği günün geçmesi temerrüt doğurabilir; böyle bir gün yoksa ihtar önem kazanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 117/1. maddesindeki kural şöyledir:

> “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.”

Malik, inşaatın tamamlanması talebiyle gecikme tazminatını birlikte ileri sürebilir. Tazminat bakımından müteahhidin kusursuzluğunu ispat edip etmediği de önemlidir. İfa yerine başka bir yola geçilecekse uygun ek süre verilmesi; etkisiz kalacak süre, yararsızlaşan ifa veya kesin vade gibi istisnalar bulunup bulunmadığı dikkate alınır. Bunlar TBK’nın 118 ve 123–125. maddelerinin uygulamadaki karşılığıdır. [TBK, m. 117–125.][tbmm]

Proje bina tamamlama sigortası ile sigortalı ise malik poliçenin düzenlenmesinden sonra kendisine teslim edilen teminat senedine dayanarak projenin tamamlanmasını sigorta şirketinden talep edebilir. Sigorta şirketi, riziko şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler. Riziko gerçekleşmişse sigorta şirketi, Genel Şartlar’da öngörülen süre ve ifa koşullarına uygun olarak tazminat sürecini başlatır.

Sigorta her kentsel dönüşüm projesinde bulunur mu?

6306 sayılı Kanun’un 8/6. maddesi, yapı ruhsatından önce sigorta veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları öngörür. İlgili ifade şöyledir:

> “bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.”

Bu nedenle teminat yükümlülüğü her projede mutlaka sigorta bulunduğunu göstermez. [6306 sayılı Kanun, m. 8/6.][6306]

Uygulama Yönetmeliği’nin 13/9-ğ hükmü de sigorta yaptırıldığında aynı fıkradaki diğer teminat şartının aranmayacağını belirtir. [Bakanlık açıklaması.][bakanlik] Arsa malikinin ilk olarak öğrenmesi gereken, projede hangi teminatın sağlandığıdır. Sigorta tercih edilmişse malik adına teminat senedi düzenlenip teslim edilmesi korumanın başlangıcı bakımından önem taşır. [SEDDK rehberi, s. 7.][rehber]

6502 sayılı Kanun’un 42. maddesindeki ön ödemeli konut satışı güvencesi ise farklı bir sözleşme ilişkisine yöneliktir. Arsasını kat karşılığı inşaata veren malikin durumu, müteahhitten henüz yapılmamış konut satın alan tüketiciyle aynı kabul edilmemelidir.

Bina tamamlama sigortası yapılmadan önce proje ve inşaat firmasının mali yapısı, sigorta şirketi tarafından ayrıntılı olarak analiz edilmektedir. Proje ile mali yapının uyumlu olması halinde sigorta yapılabilmektedir. Bunun yanında, projenin ve maliklerle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mevzuata uygunluğu, sigorta şirketinin ilgili birimlerince denetlenmektedir. Sözleşme öncesinde inşaat firmasının özellikle mali durumunu ve geçmiş iş deneyimini değerlendirir. İnşaatın ilerleyişi sigorta şirketi tarafından düzenli olarak denetlenmektedir. Sigorta şirketinin ön incelemesi ve inşaat süresince yürüttüğü denetim, sağlanan güvencenin önemli unsurlarıdır. Riziko gerçekleştiğinde inşaatın sigortacı tarafından tamamlattırılabilmesi de bu güvencenin kapsamını genişletir.

Şantiyenin durması sigortaya başvuru için yeterli mi?

Malikler inşaatın ilerlemediğini düşündüklerinde sigorta şirketine başvuruda bulunabilirler. Sigorta şirketi, Genel Şartlar’da öngörülen süreye uyarak rizikonun gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler ve sonucu maliklere bildirir. Şartlar oluşmuşsa sigorta devreye girer. Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları’nda teminat kapsamındaki rizikolar şu şekilde sayılmıştır:

Sigorta; iflas, müteahhidin ölümü halinde mirasın reddi veya teslim tarihini izleyen on iki ayda taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi risklerine yöneliktir.

Kısa süreli duruşla sigorta rizikosunun gerçekleşmesi aynı olay değildir. [SEDDK duyurusu][duyuru] ve [rehberi, s. 4.][rehber] Malikin müteahhide karşı gecikmeden doğan talebi, sigortanın teslim gecikmesine ilişkin on iki aylık eşiğinden önce gündeme gelebilir. Dolayısıyla müteahhide karşı hak kullanılması ile sigortacıdan ödeme istenmesi için aynı takvim işletilmez. Sadece şantiyenin durmuş olması gerekçesiyle yapılan ihbar, henüz gerçekleşmemiş bir riski gerçekleşmiş hale getirmez.

Sigortacı hangi durumda kira öder?

Sigortacı tazminatı nakden ödeme veya inşaatı tamamlatarak teslim etme yolunu seçebilir. [SEDDK duyurusu.][duyuru] Genel Şartlar’ın 20/8. maddesi uyarınca kira ödemesi, tamamlatma yöntemi seçilip proje yeri sigortacıya teslim edildiğinde gündeme gelir. Dönemler şöyledir:

| Tamamlanamama nedeni | Ödeme döneminin başlangıcı |

| --- | --- |

| İflas veya ölüm/mirasın reddi | Taahhüt edilen proje bitiş tarihini izleyen aylar |

| Teslim tarihinden sonraki on iki ayda tamamlanamama | Proje bitişini izleyen on ikinci aydan sonraki aylar |

Ödeme konut teslimine kadar sürer. Aylık tutar, Yeni Konut Fiyat Endeksine göre düzeltilmiş bağımsız bölüm yapım maliyetinin binde beşidir; teminat senedindeki azami bedelden düşülmez. Proje yerinin teslimi ön koşulu da ödeme takviminde gözetilir. [SEDDK rehberi, s. 8–9; Genel Şartlar m. 20/3 ve 20/8.][rehber]

Fesih neden sigorta bakımından kritik bir tercih?

Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları’nın 19/6. maddesine ilişkin SEDDK açıklaması, ana inşaat sözleşmesinin feshi veya sözleşmeden dönülmesi halinde teminat senedinin iptal edilerek korumanın sona ereceğini belirtir. [SEDDK rehberi, s. 7–8.][rehber]

Bu sonuç, malikin yalnızca eski müteahhitten kurtulmak amacıyla aldığı kararın, başvurmayı düşündüğü güvenceyi de etkileyebileceğini gösterir. Özellikle henüz sigorta riski gerçekleşmemişken fesih yapılması ile risk gerçekleşip sigorta talebi doğduktan sonra fesih yapılması ayrı ayrı ele alınmalıdır. Bina tamamlama sigortası bulunan projelerde, inşaatın ilerleyişine ilişkin süreçlerin sigorta şirketi ile iletişim halinde yürütülmesi, maliklerin hak kaybı riskini azaltmaya yardımcı olabilir.

Sigortacıya bildirim yapmak hakkı korumaya yeter mi?

Bildirim yapılması, feshe rağmen teminatın devam edeceği güvencesi değildir. Bildirim riskin ve talebin sigortacıya iletilmesini sağlar. İhbarın alınması veya hasar dosyası açılması, tek başına sigortacının sorumluluğu kabul ettiği anlamına gelmez. Bu ayrım, TTK 1446’daki ihbar ile 1427’deki ödeme borcunun muacceliyetinin ayrı aşamalar olmasından da anlaşılır. [TTK, m. 1427 ve 1446.][ttk-tbmm]

Örneğin teslim tarihinin üzerinden dört ay geçmişken yapılan bildirim, teslim gecikmesine bağlı on iki aylık riski tamamlamaz. Malik bu sırada sözleşmeyi feshederse, yalnızca önceden ihbarda bulunmuş olmasına dayanarak sonraki sigorta korumasının süreceğini kabul edemez. Bunun için ihbar tarihinden önce teminat kapsamındaki hangi olayın gerçekleştiği belirleyicidir.

Fesih öncesinde doğmuş taleplere ne olur?

Burada müteahhide karşı alacak ile sigortacıya karşı alacak ayrılmalıdır. Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler bakımından 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi genel hukuk hükümlerini saklı tutar; daha önce ödenen kira yardımlarının geri istenemeyeceğini de belirtir. Dolayısıyla sözleşmenin sona ermesi, taraflar arasındaki geçmiş hesabı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. [6306 sayılı Kanun, m. 6/14.][6306]

Sigorta alacağı yönünden ise rizikonun gerçekleşmesi, tazminat talebinin doğması ve ödemenin istenebilir hale gelmesi farklı aşamalardır. TTK 1427, belgelerin verilmesi ve incelemenin tamamlanmasını; kural olarak ihbardan itibaren kırk beş günlük muacceliyet süresini düzenler. Sigortacıya yüklenemeyen nedenle inceleme gecikirse süre işlemez. [TTK, m. 1427.][ttk-tbmm]

Hukuki değerlendirme olarak, fesih öncesinde teminat kapsamındaki risk gerçekleşmiş ve sigorta alacağı doğmuşsa, bu alacağın sonraki senet iptalinden etkilenmeyeceği yönünde bir iddia ileri sürülebilir. Ancak 19/6’daki iptal hükmü karşısında bunu kesin bir kazanılmış hak sonucu olarak sunmak uygun değildir. Riskin tarihi, talebin kapsamı, muacceliyet ve feshin etkisi aynı uyuşmazlıkta birlikte yorumlanmalıdır. TTK 1452/3’teki lehtar aleyhine değiştirilemeyen hükümler de bu değerlendirmenin parçasıdır. [TTK, m. 1452.][ttk-tbmm]

Burada kastedilen inşaat firması ile malikler arasındaki sözleşmenin feshidir. Poliçe kapsamında malikler adına düzenlenmiş müstakil teminat senetleri sigorta poliçesi iptal olsa dahi geçerlidir. Sigorta sözleşmesinin sona ermesi, sona ermeden önce düzenlenmiş teminat senetlerinden doğan sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle fesih öncesinde sigortacıdan yalnızca ihbarın alındığına dair bir yanıt yerine, gerçekleştiği ileri sürülen risk, ifa yöntemi ve feshin mevcut talebe etkisi hakkında gerekçeli yazılı cevap istenmesi yararlıdır. Ayrıca riziko gerçekleşmiş ise tazminatın ifa süreci hakkında da bilgi istenmelidir. Bu cevap, uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez; ancak çekişmeli hususları ve sigortacının tazminat sürecine ilişkin tutumunu ortaya koyar.

İdari fesih yoluna ne zaman başvurulabilir?

6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi; müteahhitten kaynaklanan sebeple bir yıl içinde işe başlanmamasını veya durmuş inşaatın en az altı ay yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmemesini esas alır. Hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınarak Başkanlıktan tespit istenir. Şartlar saptanırsa müteahhide otuz gün verilir; işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşmeler süre sonunda resen feshedilmiş sayılır. [6306 sayılı Kanun, m. 6/14.][6306]

Yönetmelik 13/11, işe başlamadan önce maliklerce yerine getirilmesi gereken edimlerin ifasını ve işe engel geçerli bir neden bulunmamasını arar. Altı aylık duruşun idari ve yapı denetimi kayıtları, tutanaklar ve fotoğraflarla gösterilmesi gerekir. Başvuru Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye yapılır. [Yönetmelik, m. 13/11.][yonetmelik2024]

Burada altı aylık duruş nedeniyle idari fesih yolunun açılması, sigortanın teslim gecikmesine ilişkin on iki aylık şartının da gerçekleştiği anlamına gelmez. Başvuru sırası bakımından asıl tehlike, bu iki farklı sürenin aynı korumayı sağladığının düşünülmesidir. Müteahhit firma ile yapılan sözleşmenin feshinden önce, bu işlemin doğuracağı sonuçlar ve sigorta korumasına etkisi değerlendirilmelidir. Sigorta şirketine bildirimde bulunulmasının ve hasar sürecinin başlatılmasının talep edilmesinin, hak kaybı riskini azaltabileceği kanaatindeyiz.

Sonuç

Şantiyesi durmuş ve kira ödemeye devam eden malik için temel mesele, inşaatın tamamlanması beklentisi ile beklemenin ekonomik yükünü birlikte ele almaktır. Müteahhide karşı ifa ve gecikme talepleri, sigorta rizikosunun gerçekleşmesi beklenmeden gündeme gelebilir. Sigortacının kira ödemesi ise tamamlatma yöntemi, proje yerinin teslimi ve belirli hesaplama kurallarına bağlıdır. Fesih öncesinde ihbar yapılması tek başına korumayı güvenceye almadığından, doğmuş sigorta alacağı ile gelecekteki teminat beklentisi ayrılmalıdır. Fesih tercihinin mevcut taleplere etkisini somutlaştıran hukuki değerlendirme, malikin yeni bir hak kaybıyla karşılaşmasını önlemeye yardımcı olur.